بدترین شهر دنیا برای خانه اولی ها کجاست؟، رتبه تهران در رنکینگ مدت زمان خانه دار شدن - مجله جهانگیر

به گزارش خبرنگاران تحقیقات صورت گرفته توسط نهاد مطالعاتی یک بانک سوئیسی نشان می دهد شاخص P به R در بازار مسکن عمده شهرهای دنیا از عدد 30 فراتر رفته که این وضعیت به معنای تشکیل حباب بزرگ در بازار املاک غالب مناطق شهری است. شکاف گسترده بین قیمت مسکن و اجاره بها باعث شده طی ماه های اخیر روند افزایش قیمت در شهرهای مختلف دنیا متوقف گردد و انتظارات برای شروع قریب الوقوع کاهش چشمگیر قیمت واقعی املاک در کلان شهرها شکل بگیرد. بیشترین حباب مسکن در مونیخ شناسایی شده است. در این شهر بزرگ، نسبت قیمت به اجاره، عدد 37 است که پرخطرترین حباب ملکی را نشان می دهد. بازار مسکن تورنتو، هنگ کنگ، آمستردام و حتی پاریس با یک رده پایین تر، در ردیف محدوده خطر حباب قرار دارند. با این حال، فاصله قیمت مسکن و اجاره بها در شیکاگو و دبی، کمترین میزان گزارش شده که به معنای حباب منفی در این دو شهر است. بخش دیگری از نتایج تحقیق، طول مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن در کلان شهرهای منتخب را محاسبه نموده است. مدت طبیعی زیر 10 سال است؛ اما در بدترین شهر دنیا برای خانه اولی ها، این شاخص 21 سال برآورد شده است.

بزرگ ترین نهاد بانکی سوئیس، تازه ترین گزارش شاخص دنیای حباب مسکن خود را منتشر کرد. حباب های قیمت، ازجمله در بازار مسکن، پدیده ای به طور منظم تکرار شونده هستند. اصطلاح حباب به قیمت های غیرواقعی یک دارایی در سطوح قابل توجه و ماندگاری اشاره دارد که تا زمان ترکیده شدن، وجود آن قابل اثبات نیست. با این حال از نشانه های مرسوم حباب می توان به شکاف میان قیمت های مسکن و سطح درآمدها و اجاره بها و همچنین عدم توازن در مالی حقیقی همچون اعتبارات بیش از حد و فعالیت های ساخت وساز اشاره نمود. بر این اساس در این گزارش، بانک یوبی اس ارزش بازار مسکن 24 کلان شهر اصلی دنیا را ارزیابی و بر مبنای نمره کمتر از 5/ 1- تا بیش از 5/ 1رتبه بندی نموده است. در رتبه بندی 2019، مونیخ آلمان با قرار دریافت در رده نخست، با پرخطرترین حباب مسکن دنیا روبرو است. پس از مونیخ، شهرهای تورنتو کانادا، هنگ کنگ، آمستردام هلند، فرانکفورت آلمان، ونکوور کانادا و پاریس فرانسه به ترتیب در رده های دوم تا هفتم، و با نمره بیش از 5/ 1واحدی در محدوده خطر حباب املاک قرار دارند. در مقابل دبی امارات و شیکاگو آمریکا تنها شهرهای با نمره منفی هستند که در رده های انتهایی ایستاده اند. این بدان معنی است که در شهر شیکاگو با نمره شاخص 77/ 0-، قیمت های مسکن کمتر از مقدار واقعی ارزش گذاری شده اند.

از دیگر نکات این گزارش، زمان خانه دار شدن در هر یک از کلان شهرهای اصلی دنیا است. بر این اساس، طولانی ترین صف خرید خانه را در دنیا هنگ کنگ دارد، جایی که خرید یک خانه 60 متری توسط یک نیروی کار حرفه ای 21 سال طول می کشد. از گذشته تاکنون مالکیت املاک مسیری مطمئن برای انباشت ثروت محسوب می شده است. پس از سال 1950 میلادی به رغم دوره های کاهشی طولانی و ماندگار، ارزش املاک در اقتصادهای توسعه یافته پرشتاب تر از تورم افزایش یافته است. امروز اما تضمینی برای افزایش قیمت واقعی بازار مسکن وجود ندارد، هر چند عوامل اساسی همچون افزایش شهری شدن، انقلاب دیجیتالی و... هنوز نیز نقشی حمایتی از این روندهای افزایشی دارند. در سال های اخیر افزایش قیمت ها از درآمدها پیشی گرفته است. قدرت خرید پایین، یکی از بزرگ ترین ریسک ها برای ارزش دارایی های ملکی در مناطق شهری محسوب می گردد. در صورتی که نیرو های کار نتوانند آپارتمان هایی با دسترسی مناسب به محل کار خود بیابند، جذابیت و چشم انداز رشد شهرها با چالش روبرو خواهد شد.

در این وضعیت اغلب، مداخلات مقرراتی برای کشیدن افسار قیمت ها در دستور کار قرار می گیرد. تاکنون این اقدامات مقرراتی در اصلاح قیمت های حبابی مسکن عمده شهرها مؤثر واقع شده اند: قیمت های واقعی در هر چهار شهر نخست شاخص دنیای حباب مسکن 2016 روندی نزولی داشته و به طور میانگین قیمت مسکن آنها از زمان اوج، 10 درصد کاهش یافته است. در این رابطه یافته های گزارش سال جاری حکایت از آن دارد که بهبود قدرت خرید، اصلاح قیمت های مسکن را محتمل تر می نماید.

اما خطر حباب مسکن چه معنایی برای سرمایه گذاران این بخش دارد؟ بر اساس یافته های گزارش سال جاری، در عمده کلان شهرهای دنیا کسی که در 40 سال اخیر حتی در زمان اوج قیمت های حبابی صاحب ملک مسکونی شده، از افزایش قیمت در بلندمدت سود برده است. در شرح این وضعیت می توان سه دلیل اصلی اعلام کرد: اول، رشد مالی ناشی از پیشرفت های تکنولوژی در بسیاری از کلان شهرهای دنیا منجر به رشد چشمگیر تقاضای مسکونی شده است؛ دوم، افزایش تعداد خانوار ثروتمند تقاضایی ادامه دار برای مکان های ایده آل ایجاد نموده است؛ و در نهایت ارزش املاک از کاهش نرخ های بهره واقعی از اواسط دهه 1990 میلادی تاکنون منتفع شده است. در شهرهایی که افزایش تقاضا منجر به رونق ساخت وساز نشده است - به عنوان مثال به خاطر محدودیت های ساخت - قیمت های زمین و اجاره رشدی نجومی داشته است.

با این حال در جایی که این پیش زمینه ها وجود نداشته، قیمت های مسکن در بهترین حالت راکد مانده است. برای مثال قیمت خانه در شهر شیکاگو یا میلان، تحت تاثیر ضعف توسعه مالی در سطوحی مشابه با 20 سال قبل قرار دارند. در دبی نیز تداوم افزایش عرضه موجب شده است قیمت های فعلی تنها اندکی بالاتر از مقادیر 2000 قرار داشته باشد، در حالی که جمعیت این شهر بیشترین رشد را در میان 24 شهر مورد آنالیز داشته است. بنابراین روند کلی تشدید شهری شدن و همچنین تقویت تقاضا برای شهرهای ایده آل نمی تواند تضمینی برای رشد و سود ناشی از قیمت ها باشد. به علاوه شکاف میان قیمت مسکن و درآمد چشم انداز بهره مندی مالکان را تیره نموده است. در بلندمدت نیز پژمردگی مالی منجر به زوال جذابیت شهرها و انتقال مشاغل به مناطق دیگر می گردد. در این وضعیت پتانسیل مداخلات سیاسی در بازارهای مسکن ایجاد می گردد و ممکن است پیامدهای منفی برای سرمایه گذاران به همراه داشته باشد.

بخش تحقیقات سرمایه گذاری بانک یو بی اس سوئیس تازه ترین مطالعه خود از وضعیت بازارهای املاک دنیا را باعنوان شاخص دنیای حباب مسکن 2019 منتشر کرد. در این گزارش وضعیت قیمت بازار مسکن 24 کلان شهر اصلی دنیا ارزیابی و رتبه بندی شده است. بر این اساس در گزارش سال جاری شهر مونیخ با نمره 01/ 2 در صدر رتبه بندی شاخص دنیای حباب مسکن 2019 قرار گرفته است، رتبه ای که سال گذشته متعلق به هنگ کنگ بود. پس از این شهر آلمانی، تورنتو کانادا به رغم کاهش نمره با یک پله صعود در صندلی دوم رتبه بندی سال جاری ایستاده است. هنگ کنگ اما با کاهش نمره شاخص از 03/ 2 به 84/ 1، از رده اول سال گذشته تا سوم پایین آمده است. آمستردام هلند، فرانکفورت آلمان، ونکوور کانادا و پاریس فرانسه نیز دیگر شهرهایی هستند که با نمره شاخص بیش از 5/ 1 واحدی و قرار دریافت در رده های چهارم تا هفتم با خطر حباب قیمتی مسکن روبرو هستند.

در طرف مقابل، نمره شاخص در چهار شهر سنگاپور، بوستون، میلان و دبی کمتر از 5/ 0 است، به این معنی که قیمت های بازار مسکن در آنها عادلانه و واقعی هستند. در نهایت در انتهای این رتبه بندی شیکاگو آمریکا به عنوان تنها شهری که قیمت های مسکن آن کمتر از مقادیر واقعی است نمره منفی 77/ 0 را به خود اختصاص داده است. به طور میانگین در شهرهای مورد آنالیز، افزایش قیمت ها در یک سال اخیر دچار وقفه شده است. در مقایسه با سال گذشته و به دنبال اصلاح بیشتر قیمت ها، بازار مسکن لندن از محدوده خطر حباب خارج شده و در گروه بیش از حد ارزش گذاری شده قرار گرفته است. ارزش گذاری ها در شهرهای ونکوور، سان فرانسیسکو، استکهلم و سیدنی نیز کاهش قابل توجه یافته، هر چند بیشترین کاهش ارزش گذاری در بازار مسکن سیدنی اتفاق افتاده است. در طرف مقابل اما نمرات شاخص در مسکو، بوستون و تمامی شهرهای ناحیه یورو روندی افزایشی داشته که عمدتا ناشی از نرخ های بهره پایین بوده است. تنها افزایش دورقمی سال جاری نیز مربوط به بازار مسکن فرانکفورت است. این روند موجب شد این شهر به همراه پاریس در محدوده خطر حباب قرار گیرند.

در عمده کلان شهرهای دنیا خرید یک آپارتمان 60 متری فراتر از بودجه میانگین درآمد سالانه مردمی است که در مشاغل با مهارت بالا کار می نمایند. در هنگ کنگ حتی برای افرادی که دو برابر مقدار میانگین شهر درآمد دارند خرید خانه ای به این متراژ چالشی جدی محسوب می گردد. در شهرهایی نظیر پاریس، لندن، سنگاپور، توکیو و نیویورک نیز نسبت قیمت خانه به درآمد بیش از 10 برابر شده است. در این رابطه مسکن خارج از توان خرید شهروندان گاهی اوقات حکایت از تقاضای قدرتمند سرمایه گذاری توسط خارجی ها، تراکم بالای خانه ها و مقررات بازار اجاره دارد. در صورتی که تقاضای سرمایه گذاری دچار ضعف گردد، احتمال اصلاح کاهشی قیمت ها افزایش می یابد و چشم انداز بلندمدت رشد ارزش مسکن محدودتر می گردد. در مقابل اما در شهرهایی نظیر شیکاگو، بوستون، لس آنجلس و میلان، مسکن در توان خرید شهروندان اصلاح قیمت ها را نامحتمل تر نموده است. با توجه به درآمدهای به نسبت بالا، خرید یک آپارتمان در شهرهای فرانکفورت، زوریخ، ژنو و سان فرانسیسکو نیز به سادگی صورت می گیرد. از دید خریداران خانه، توان خرید تا حد زیادی به نرخ های بهره و مقررات استهلاک بستگی دارد. برای مثال این دو عامل حتی در شهرهایی که در آنها نسبت قیمت خانه به درآمد پایین است می تواند بار اضافی برای درآمد ماهانه خریداران به همراه داشته باشد. با این حال حتی بدون استهلاک کامل وام های رهنی و نرخ های بهره پایین، افزایش قیمت های خرید می تواند به پدیده ای ماندگار تبدیل گردد، مانند آنچه در بازار مسکن سوئیس و هلند اتفاق افتاده است.

نسبت قیمت به درآمد معیاری ابتدایی از قدرت خرید خانه است. در گزارش شاخص دنیای حباب مسکن با استفاده از این معیار، تعداد سال هایی که یک نیروی کار حرفه ای شاغل در بخش های خدماتی کلان شهرهای دنیا انتظار خانه دار شدن را می کشد برآورد شده است. بر این اساس طولانی ترین صف انتظار خانه دار شدن را هنگ کنگ دارد، جایی که برای خرید یک آپارتمان 60 متری در نزدیکی مرکز شهر، یک نیروی کار حرفه ای بخش خدماتی باید 21 سال کار کند. به گزارش دنیای اقتصاد اگرچه تهران در این رنکینگ از سوی بانک سوئیسی مورد آنالیز قرار نگرفته اما اطلاعات مربوط به قیمت مسکن و درآمد شهروندان تهرانی نشان می دهد، متوسط مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن در این شهر حدود 17 سال است. به این ترتیب هنگ کنگ بدترین شهر برای خانه اولی ها است و تهران بعد از آن قرار می گیرد.

شهرهای پاریس با 15 سال، لندن با 14، سنگاپور با 12 و توکیو با 11 سال طولانی ترین سال های خرید خانه را در دنیا دارند. در مقابل در انتهای این رتبه بندی نام شهرهای آمریکایی به چشم می خورد، جایی که نیروی کار در شیکاگو برای خانه دار شدن تنها دستمزد 3 سال خود و در لس آنجلس و بوستون تنها دستمزد 4 سال خود را احتیاج دارد. بازار مسکن زوریخ، مونیخ و هنگ کنگ بالاترین نسبت قیمت به اجاره را در دنیا دارند. به عقیده صاحب نظران نسبت بالای قیمت به اجاره، وابستگی غیرضروری قیمت های مسکن به نرخ های بهره پایین را منجر می گردد. در این رابطه بیش از نیمی از شهرهای مورد آنالیز گزارش شاخص دنیای حباب مسکن نسبت قیمت به اجاره بالای 30 دارند، عاملی که می تواند باعث اصلاح شدید قیمتی در بازار مسکن این شهرها گردد. در مقابل در عمده شهرهای آمریکا نظیر سان فرانسیسکو، لس آنجلس، بوستون و شیکاگو این نسبت در سطح 20 قرار گرفته است. مقدار قیمت به اجاره به نسبت پایین این شهرها حکایت از نرخ های بهره بالا، و مقررات ساده بازارهای اجاره دارند.

در مقابل مقررات بازارهای اجاره در کشورهایی نظیر فرانسه، آلمان، سوئیس و سوئد در راستای حمایت از مستاجران است، امری که مانع از بازتاب ارزش واقعی مال الاجاره در بازار می گردد. نسبت بالای قیمت به اجاره نه تنها وضعیت نرخ های بهره و مقررات بازارهای اجاره را روایت می نماید، بلکه نشانی از انتظارات افزایش قیمت ها در بازار است، همچون بازارهای هنگ کنگ و مونیخ. در واقع سرمایه گذاران انتظار دارند بازدهی های پایین اجاره به واسطه افزایش ارزش سرمایه جبران گردد. با این حال در صورت ناامیدی سرمایه گذاران و وخامت انتظارات، مالکان خانه در بازارهایی که نسبت قیمت به اجاره بالا است، ضررهای قابل توجهی از کاهش ارزش سرمایه متحمل خواهند شد.

در این گزارش با استفاده از نسبت قیمت به اجاره سال هایی که می توان با اجاره دادن، خانه دار شد محاسبه شده است. بر این اساس که در واقع به نوعی معادل سال های اجاره به شرط تملیک است. بر این اساس در دو شهر زوریخ سوئیس و مونیخ آلمان با 37 سال اجاره دادن می توان هزینه آپارتمانی هم متراژ را پرداخت؛ زمانی که طولانی ترین در دنیا است. هنگ کنگ با 36، پاریس با 35 و سنگاپور با 32 به ترتیب در رده های بعدی این رتبه بندی قرار دارند. مرکز تحقیقات سرمایه گذاری بخش مدیریت ثروت دنیای بانک یو بی اس، بزرگ ترین نهاد بانکی سوئیس و یکی از شناخته شده ترین های دنیا، هر سال گزارشی را تحت عنوان شاخص دنیای حباب مسکن منتشر می نماید. در این مطالعه، ارزش املاک 24کلان شهر اصلی دنیا اندازه گذاری و در پنج بازه نمره دهی می گردد: کمتر از 5/ 1- معادل راکد، بین 5/ 1- تا 5/ 0- معادل کمتر از حد ارزش گذاری شده، بین 5/ 0- تا 5/ 0 معادل ارزش گذاری متعادل، بین 5/ 0 تا 5/ 1 معادل بیش از حد ارزش گذاری شده و بیش از 5/ 1 معادل خطر حباب. ارزیابی و محاسبه نمرات شاخص بر مبنای میانگین وزنی پنج معیار استانداردشده صورت می گیرد، این پنج معیار عبارتند از: قیمت به درآمد و قیمت به اجاره به عنوان ارزش گذاری پایه، تغییر در نسبت وام مسکن به تولیدناخالص داخلی و نسبت ساخت وساز به تولیدناخالص داخلی به عنوان انحراف مالی و مقایسه قیمت شهری به شاخص شهری.